Quien mal construye, mal acaba

La Justicia de la Ciudad hizo lugar parcialmente a la demanda iniciada por el propietario de una unidad de un edificio contra el administrador del consorcio, el propietario de las restantes unidades y el Gobierno porteño por la construcción de nuevos pisos sin contar con autorización administrativa ni planos aprobados. Así, se ordenó disponer la demolición de la construcción ilegal.
En los autos “R. S.A. c/ GCBA y otros s/ otras demandas contra la aut. administrativa”, el juzgado en lo Contencioso Administrativo y Tributario N° 17 de la Ciudad de Buenos Aires hizo lugar parcialmente a la demanda iniciada por el propietario de una unidad de un edificio contra otro propietario y el administrador del consorcio por "haber realizado obras ilegales afectando su propiedad" y, por otro lado, contra el Gobierno porteño por "incumplir con su obligación de control e impedir la construcción en altura desplegada".
El objeto principal de la pretensión consistió en obtener que “se ordene demoler la parte del edificio que en forma ilícita se construyó por demás del plano aprobado, sobre partes iguales comunes y propias, superando las superficies que por reglamento de copropiedad corresponde a las unidades 1, 3, 4 y 5”.
Aun de prosperar o no esa demolición, solicitó que le “indemnicen los daños y perjuicios ocasionados, la cual –como mínimo deberá alcanzar el valor de venta de mercado de su unidad funcional, cuyo quantum no puede calcular en función del estado actual del edificio y de la inexistencia de una valuación fiscal concorde con la ampliación de la obra denunciada”.
Asimismo, le atribuyó responsabilidad al Gobierno de la Ciudad por “incumplimiento de sus obligaciones, en tanto, como autoridad de contralor y en ejercicio del poder de policía, tiene la potestad de otorgar las habilitaciones, de las obras que se realicen en esta jurisdicción, verificar el cumplimiento de las normas de edificación y que se posea la documentación correspondiente”.
En este contexto, el magistrado indicó que “las pericias dan cuenta que se trata de una construcción riesgosa, donde se han construido un segundo, tercer, cuarto y quinto piso sin contar con planos, permisos y autorizaciones del Gobierno de la Ciudad”.
En cuanto a la responsabilidad del Gobierno de la Ciudad, el juez afirmó: “Tenía a su cargo la fiscalización del cumplimiento de las medidas de seguridad y protección de las obras, estando facultada para exigir cualquier previsión útil en resguardo de las personas, seguridad de la vía pública y de predios linderos”.
“La Administración debe ejercer esa potestad frente a las obras no declaradas, que vulneran normas de aplicación vigentes a la época de su ejecución afectando, primordialmente, la seguridad edilicia”, añadió el fallo.
Además, el sentenciante recordó que esas restricciones contenidas en el Código de la Edificación son “el resultado de análisis técnicos que han concluido que las obras a realizarse deben respetar ciertos recaudos imprescindibles para una adecuada habitabilidad de la obra nueva, lo cual genera una doble obligación: de acatar a los particulares y de hacer respetar a la Administración Pública mediante el ejercicio del poder de policía”.
“La parte demandada no acreditó, frente a las nuevas obras realizadas y comprobadas, contar con un permiso de obra y con los requisitos legales exigidos para realizarlas; ni tampoco el Gobierno ejerció el poder de policía, a fin de resguardar la seguridad, frente a la construcción de nuevos pisos de un edificio que no contaba con autorización administrativa, planos de obra aprobados y registrados ni profesionales que se hicieran cargo de ello, a fin de cumplimentar los recaudos pertinentes, con riesgo de sus ocupantes y de terceros”, concluyó el juez. (Diario Judicial).