martes, mayo 11, 2010

Es escaso el financiamiento de desarrollos inmobiliarios

(Asteriscos Tv). En Argentina, la industria de la construcción representa aproximadamente 6% del Producto Bruto Interno, es decir $ 66.000 de millones de pesos corrientes.
Sin embargo, la situación histórica y actual de la Argentina nos muestra una industria de la construcción que ha enfrentado continuamente dificultades a la hora de obtener financiamiento del sector privado.
Las principales características del financiamiento de desarrollos inmobiliarios en Argentina se basan en escaso financiamiento bancario y con estructuras de repago no acordes a los flujos del proyecto (menos del 6% de la actividad se financia a través de bancos y sólo 2,4% del total de Préstamos del Sistema Financiero esta vinculado a la construcción).
Claramente, es una actividad que por sus características y su efecto multiplicador, dinamiza al resto de los sectores de la economía.
Desde el punto de vista financiero, dado que necesita volúmenes importantes de capital que se aplican en distintos tiempos como así también el tiempo de retorno de la inversión, en muchos de los países del mundo existe alta participación del mercado de capitales en la financiación de actividades relacionadas con el sector.
La situación histórica y actual de la Argentina nos muestra una industria de la construcción que ha enfrentado continuamente dificultades a la hora de obtener financiamiento del sector privado, lo que ha impedido su desarrollo y crecimiento como en el resto de los países (no tan lejanos, sino véase Chile, Brasil, México), y que son vitales para un desarrollo sustentable de la Economía en su conjunto.
¿Cuáles son las características del financiamiento de desarrollos inmobiliarios en Argentina?:
- Pocos jugadores que financien
- Financiamiento bancario escaso, y con estructuras de repago no acordes a los flujos del proyecto
- Menos del 6% de la actividad se financia a través de bancos[1].
- Sólo 2,4% del total de Préstamos del Sistema Financiero esta vinculado a la construcción[2].
- Alta incidencia de la financiación vía preventa / capital propio
- Alto nivel de utilización de fideicomisos privados
- Escasa o nula participación del mercado de capitales en el financiamiento de la industria
Por ello, podemos decir que el mercado inmobiliario argentino, es un mercado de equity (capital propio) sin el leverage (financiamiento) característico de una industria que necesita inversión.
A nivel mundial, la financiación a través del mercado de capitales ha permitido y permite el desarrollo de la industria de la construcción de viviendas, oficinas, centros comerciales, departamentos, hoteles, depósitos, bodegas, complejos residenciales, etc
En el mundo existen normativas específicas e incentivos fiscales para aquellas estructuras que financien la construcción, lo que redunda en un impacto más que positivo en la economía como consecuencia del efecto multiplicador.
Estados Unidos, UK, Australia, Singapur, Japón, Francia Hong Kong son algunos países ejemplo donde existen incentivos fiscales y disminución de restricciones regulatorias para promover la industria.
En Argentina en cambio, no sólo no se cuenta con estímulos, sino que existen determinados aspectos que desincentivan ir al mercado de capitales para obtener financiación del sector.

Entre los obstáculos se encuentran:
Alta carga fiscal, tanto nacional como provincial que grava los vehículos utilizados para canalizar la inversión y a los inmuebles
Impuesto a la transferencia de Inmuebles
Impuesto a las Ganancias (incluso sobre ganancias no realizadas)
Impuesto a los Ingresos Brutos
Impuesto a los Sellos
Impuesto a los Débitos y Créditos

Restricciones al ingreso de capital extranjero (Altos niveles de encaje)
Los niveles de encaje requeridos actualmente encarecen en por lo menos 1,5 puntos porcentuales la tasa de financiamiento para una inversión de 2 años.
Ahora bien, a nivel mundial, una de las estructuras financieras más utilizadas para que desarrollos inmobiliarios accedan a financiamiento vía el mercado de capitales es el REIT.
El Real Estate Investment Trust o REIT, es un vehículo de inversión (similar al Fideicomiso Financiero en Argentina), que invierte en una serie de activos inmobiliarios y participa de las ganancias de capital a sus inversores / accionistas a través de dividendos. Llevan adelante inversiones de largo plazo.
Si cumple con determinados requisitos accede a incentivos fiscales.
En línea general debe:
Contar con alto % de los ingresos derivados de la actividad del sector
Contar con alto % de los activos del sector
Contar con una determinada cantidad mínima de beneficiarios
Distribuir anualmente entre los beneficiarios la gran mayoría de los resultados netos
El beneficio fiscal principal es que se le permite la deducción de los dividendos distribuidos en el Impuesto a las Ganancias, lo que en la práctica reduce la alícuota efectiva en dicho impuesto
Según ciertas estimaciones, existen cerca de 200 REITs negociados públicamente en los Estados Unidos, con acciones activas que rondan los 400 billones de dólares. Del volumen total de capitalización de activos públicos en EEUU, los REITs representan el 20% mientras que el 60% son bonos y el otro 20% son acciones.

Conclusiones - Propuestas
Es importante impulsar el desarrollo del sector de la construcción, para que de este modo dicho impulso vuelva al sistema como incremento del nivel de empleo, crecimiento de la inversión, desarrollo inmobiliario, aumento de la riqueza y desarrollo del mercado de capitales.
Para ello, es necesario alinear medidas tendientes a propulsar y promover la utilización de vehículos de financiamiento (Fideicomisos Financieros) que canalicen inversiones del mercado de capitales a la industria de la construcción

Entre las medidas podemos mencionar:
· Eliminación de los desincentivos fiscales en estructuras que vayan a ser financiadas en el mercado de capitales:
Impuestos que gravan la transferencia de inmuebles a vehículos de inversión:
o Impuesto a las Ganancias generado por la sola transferencia de un inmueble
o Impuesto a la Transferencia de Inmuebles
o Impuesto a los Débitos y Créditos
o Impuesto a los Sellos
· Incorporar incentivos fiscales para los vehículos e inversores relacionados con este tipo de proyectos de Construcción.

Impuesto a las Ganancias:
o Reducción de alícuotas
o Deducción de utilidades distribuidas

Aumento de la demanda de inversión
o Desarrollar un mercado secundario para inversores minoristas
o Impulsar la existencia o creación de fondos con fines específicos, cuyo objeto de inversión sean aquellos valores respaldados determinados por activos o flujos de fondos.
o Generar incentivos para promover el financiamiento de inversores del exterior (eliminar encajes).

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