martes, julio 15, 2008

Expensas nueven $ 11.000 millones. Por Sofía Wachler

BUENOS AIRES, Julio 15, (PUNTO CERO) El movimiento de las expensas representa la principal fuente de las transacciones comerciales y de servicios que se registran en la Ciudad de Buenos Aires, en la que el 80 % de sus habitantes vive en consorcios.
Aunque no hay datos específicos, un análisis de varias fuentes permite estimar que la erogación de expensas asciende anualmente a más de 11.000 millones de pesos.
Los propietarios e inversores comienzan a evaluar los gastos de este rubro como parte importante de las características de una propiedad.
Tanto es así que hoy en día se han convertido en un factor intrínseco del valor del inmueble.
El monto de las expensas constituye un factor decisivo tanto para comprar una propiedad, como para alquilarla. También para venderla por no poder afrontar los constantes aumentos.
En la práctica es la primera pregunta que hacen los interesados antes de seguir averiguando por otros ítems de la propiedad, tanto para la locación como para compra.
Actualmente el valor de las expensas está fuertemente determinado por el salario del encargado y por los servicios centrales, como ser calefacción y agua caliente.
En promedio, del total de las expensas, más del 60% corresponden al salario del encargado y los costos que implican mantener su vivienda, de las que se hace cargo el consorcio.
Este mes de julio con el pago del medio aguinaldo este valor ascendió a más del 70%.
Anteriormente, el valor -ya sea para alquilar o vender - de un inmueble era producto de la evaluación de las condiciones físicas, de ubicación y conservación de éste; y sus gastos era una circunstancia menor no considerada en el momento de la toma de la decisión.
Esta situación ha cambiado radicalmente por la creciente importancia que los gastos comunes adquieren en el presupuesto familiar.
Actualmente el mercado inmobiliario considera al valor locativo de una propiedad como un todo que incluye los gastos comunes.
En este contexto el inversor evalúa el valor de las expensas, ya que será el residual del valor de mercado restado de ese gasto lo que retribuirá a su inversión inmobiliaria.
Por otra parte, aquel que piensa adquirir un inmueble para destinarlo a su residencia evalúa los gastos comunes que tendrá su unidad e inclina muchas veces la decisión en función de éstos.
No es casual que desde hace unos meses se esté incrementando la compra de unidades chicas de uno o dos ambientes, como lo vienen demostrando las escrituras en la ciudad de Buenos Aires.
Está afectando muy seriamente el mercado locativo tanto el de vivienda como el comercial por su cada vez mayor incidencia.
Pagar un alquiler más las expensas resulta en tiempos de alta inflación una ecuación difícil de sostener en el tiempo.
La raíz del problema comenzó con la firma del Convenio Colectivo de Trabajo 378 de 2004 del Sindicato Único de Trabajadores de Edificios de Renta y Horizontal- SUTERH.
Si bien en “teoría” habría una paritaria cada dos años, el sindicato estableció una cláusula que los habilita para que cada 12 meses se vuelvan a reunir para “revisar” los salarios de los porteros, también cuando “las circunstancias lo requieran”.
A partir del 2004 son constantes las “revisaciones”. Los conceptos por antigüedad dejaron de ser una suma fija para pasar a ser un 2% sobre el salario mínimo de convenio.
En plata, implica que un encargado con 20 años de antigüedad duplica prácticamente su sueldo.
El SUTERH constantemente modifica en sus planillas las categorías, que son en realidad aumentos encubiertos de salarios.
Muchos consorcios apremiados por deudas, morosidad creciente de las expensas o agobiados por erogaciones que no corresponden, deciden desprenderse del encargado y alquilar o vender la vivienda, hecho que debe establecerse en asambleas extraordinarias.
En el caso del alquiler necesitan contar con el 2/3 de la totalidad de los propietarios, no de los asistentes a la asamblea y en el caso de vender la vivienda se requiere de la conformidad de todos los propietarios.
Es una tendencia creciente como también contratar encargados sin la vivienda; de hecho desde hace unos años los nuevas torres en barrios premium de la ciudad no poseen viviendas para estos destinos.
Contrariamente a lo que se cree popularmente no existe ninguna ley que obligue a un consorcio a contratar un encargado.
Por otra parte, los administradores de consorcios no tienen controles profesionales eficientes y en una gran cantidad de casos manejan fondos de terceros en sus cuentas particulares, atribuible a las dificultades de obtener una cuenta corriente bancaria de parte de un consorcio.
No poseen garantías personales por mala gestión y tampoco tienen penalidades de efectivo cumplimiento.
Los habitantes de los consorcios son rehenes de una voracidad creciente por los montos de las expensas y lamentablemente no hay soluciones en el corto plazo de ningún tipo para frenar las constantes subas.
Los sueldos de los encargados comienzan a ser un factor preocupante en los consorcios - además de sus magnitudes- porque generan una problemática social en términos de convivencia, difícil de controlar, constatar y aminorar, pero que existe, por ahora, como malestar generalizado.
Las expensas tuvieron durante el 2007, cinco aumentos consecutivos y en lo que va del año se estima que crecieron hasta ahora un 50% respecto del año pasado...
¿Crece la morosidad? (PUNTO CERO).

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