LA NUEVA LEY DE ALQUILERES SE PRESENTO EN EL SENADO NACIONAL

El nuevo Proyecto de la Ley de Alquileres presentado en el Senado Nacional por la Senadora por la Rioja, Teresita Quintela ha comenzado a ser tratado en la Comisión de Asuntos Municipales que preside, ya que esa Comisión ha sido designada como cabecera de la Ley.
La Ley Quintela modifica el plazo de las locaciones ampliándolo a 5 años para las viviendas familiares y a 6 años para los estudios y locales comerciales en vez de 2 y 3 como es ahora.
La renovación del plazo será automática, a menos que el locador tenga motivos fundados para no hacerlo.
De esta manera se solucionan los graves problemas que tienen las familias y los trabajadores que deben cambiar de lugar y de barrio cada 2 o tres años, alterando su vida por la voluntad de un tercero.
El precio del alquiler para el caso de las unidades actualmente alquiladas, resultara de dividir el valor de la propiedad por 150.
Este valor se tomará de acuerdo a la Tasación Fiscal o Revalúo Urbano de cada municipio, pudiendo el locador solicitar que este valor se actualice anualmente.
La búsqueda de garantías para poder alquilar se ha convertido en una verdadera e innecesaria pesadilla,
La Ley pone a los Bancos de garantes ofreciendo obligatoriamente una forma de Seguro de Caución cobrando por ello un mes de alquiler con este motivo.
Esto hace imprescindible que todos los alquileres se depositen en la cuenta especial del Banco elegido, en las fechas pactadas siendo la boleta de depósito suficiente recibo.
Los alquileres de esta manera alcanzarán las 430.000 viviendas alquiladas solamente en el Área Metropolitana de Buenos Aires, con un volumen anual de facturación de más 3.500 millones de pesos que se bancarizarán sosteniendo el sistema de manera armónica ya que hoy en día esa masa de dinero circula en negro.
La Ley Quintela crea una Organización Estatal de Locaciones Urbanas para Alquilar, que tendrá la responsabilidad de construir anualmente 10 millones de metros cuadrados destinados a viviendas urbanas, estudios profesionales y locales comerciales.
El precio de estos alquileres no dependerá de un mercado que no funciona, sino del costo de cada unidad (precio del terreno más costo de la construcción) dividido por 150 para determinar el precio mensual de la locación, lo cual permite recuperar la totalidad del capital invertido en 12,5 años, y seguir manteniendo la propiedad del bien.
El mercado de los alquileres no funciona con las leyes de la Oferta y la Demanda, porque los precios aumentan vertiginosamente cuando la demanda crece, pero no bajan prácticamente nada cuando decae.
Tampoco hay simetría entre las situaciones de los locadores que generalmente pueden prescindir de esos ingresos y de los inquilinos que necesitan desesperadamente un lugar donde habitar.
A esto se agrega el hecho de que las prácticas actuales son cada vez más abusivas con las personas que necesitan una vivienda.
Por otra parte, la calidad de las viviendas urbanas, los estudios profesionales y los pequeños locales comerciales que se alquilan se han degradado a través de muchos años en que se ahorraban costos para obtener el mayor beneficio, por ese motivo también es necesario instalar nuevos estándares de calidad en la oferta, y la participación del Estado en este mercado es el método más adecuado.
El tercer factor por el cual se requiere una activa intervención del Estado en este mercado es el enorme déficit de viviendas que la oferta comercial no logra satisfacer, pues en las actuales condiciones de financiamiento, los planes para pagar una vivienda mediante la obtención de una hipoteca sobre la misma han fracasado en forma reiterada.
Es el Estado el que tiene la obligación de realizar inversiones a largo plazo para solucionar este problema, ofreciendo construcciones adecuadas, a precios accesibles y por plazos apropiados a las necesidades de la población.
A partir de la aprobación de la presente Ley, todas las unidades alquiladas en la actualidad se regirán por estos criterios, tanto en el precio de la locación, la prórroga del plazo a los previstos en la Ley y la forma de pago establecida.
Se ha hecho necesaria la intervención del Estado para regular las locaciones urbanas, porque disponer de una vivienda es una necesidad social imprescindible y sin vivienda no hay familia, sin familias no hay hijos, y sin hijos no hay Nación.
En esta etapa se citaran a las organizaciones sociales para que aporten elementos para su enriquecimiento.
Se adjunta el texto del Proyecto presentado con las modificaciones que a la fecha se le han agregado por la tarea conjunta de los otros Senadores que han intervenido hasta el día de hoy en su tratamiento en la Comisión de Asuntos Municipales del Senado Nacional.